築20年・30年・40年…年代別に見る修繕の必要性とタイミング
こんにちは！大規模修繕窓口の河内です。
アパートやマンションを長く経営していると、
「築20年を過ぎたけど、そろそろ修繕が必要なのか？」
「築30年を超えたが、どの部分を優先的に修繕すべきなのか？」
といった疑問が出てきますよね。
今回はそんな大家さんの不安や悩みにお応えするために、
「築20年・30年・40年…年代別に見る
修繕の必要性とタイミング」
というテーマで、
修繕の目安や注意点を詳しく解説していきます。
この記事では、各年代で必要になる修繕内容やその背景、
放置した場合のリスク、
そしてコストを抑えるためのポイントまでご紹介します。
築年数による修繕計画の立て方が明確になり、
将来の出費やトラブルを防ぐ助けになりますので、
ぜひ最後までお読みください。
築20年：初めての大規模修繕が必要なタイミング
築20年を迎えると、
外壁や屋上の防水性能の劣化が進行し、
建物全体の資産価値が下がり始めます。
このタイミングで
初めての大規模修繕を行うことが一般的です。
修繕が必要な理由と項目
築20年では、主に以下の修繕が必要です。
- 外壁の塗装やシーリングの打ち替え（紫外線や雨風による劣化）
- 屋上防水（雨漏りのリスクが高まる）
- 鉄部のサビ止め・塗装（バルコニーや階段など）
築22年のマンションでは、
外壁に細かいひび割れが見られ、
放置していた結果、
漏水が起き、内装まで傷んでしまいました。
早めの対応が大切です。
この時期の注意点
この段階での修繕は、建物の延命処置と考えるべきです。
工事を行う際は、
外壁・防水・鉄部などをまとめて行うことで、
効率的に進めることができます。
築30年：劣化の加速と構造部分の見直し
築30年になると、
表面だけでなく内部構造の劣化も進行します。
設備や給排水管の寿命も近づき、
次なる修繕が求められるタイミングです。
必要な修繕とタイミングの目安
築30年で優先すべき修繕は以下の通りです。
- 給排水管や電気配線の更新
- エレベーター・ポンプ類の更新（故障リスクが高まる）
- バルコニーや階段の防滑処理・補修
築33年の修繕工事では、
給水管の内部が錆で詰まり、
断水トラブルが多発していました。
入居者の不満が大きくなり、退去が相次いだのです。
タイミングを逃さず、構造的な改善が必要です。
リスクを見極める
この時期の修繕を怠ると、
建物の安全性に関わるトラブルが発生します。
放置による損失（退去・事故対応など）は大きいため、
早めの対応が求められます。
築40年：建て替えか？大規模リノベーションか？
築40年を超えると、
多くの物件が耐用年数の限界を迎えます。
この時期の選択は、
今後の物件活用戦略を大きく左右します。
選択肢とその判断基準
築40年以上では、以下のような判断が必要になります。
- 建て替え（構造的に限界を迎え、修繕が難しい場合）
- フルリノベーション（立地や入居率が高く、構造体が健全な場合）
- 用途変更（賃貸住宅から店舗や倉庫などへ）
築41年のマンションでは、
入居率が90％を超えていたため、
耐震補強を含めた
フルリノベーションで資産価値を維持しました。
修繕と資産価値のバランス
築40年超での修繕は、
慎重に判断する必要があります。
将来的な資産価値を考慮し、
長期的な経営戦略として
「活かすか」「建て替えるか」を見極めましょう。
まとめ
築年数ごとに必要な修繕内容と
タイミングは大きく異なります。
築20年では、
外壁や防水のメンテナンスを中心に、
建物の劣化を防ぐ初期対応が重要です。
築30年では、
配管や設備といった内部構造の更新を進め、
入居者満足と安全性を高めることが求められます。
そして築40年を超えると、
建て替えやフルリノベーションなど、
経営全体を見直す判断が必要になります。
建物を長く安心して活用するためには、
築年数に応じた計画的な修繕が欠かせません。
静岡市でアパート・マンションの大規模修繕、
外壁塗装、防水工事を検討している方は、
是非この記事を参考にしてくださいね！
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